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            產業轉移態勢下產業地產的發展機遇

            小編 2020-05-27 17:31:08

            產業轉移態勢下產業地產的發展機遇(圖1)

            圖片來源:攝圖網

             作者:前瞻產業研究院 . 李思聰

            全球資本逐利,全球產業轉移的基本邏輯是不斷尋求勞動力、土地、資本和技術等生產要素價格“洼地”。在近年來中國人力成本紅利消失以及中美貿易戰等復雜形勢下,低端制造轉移東南亞、高端制造回流歐美的產業轉移,成為了中國實體經濟斷檔下行的主要原因之一,倒逼中國產業走向轉型升級之路。

            在國內地區,以北上廣深為主的一線城市開始優先推動轉型升級,推動高新技術產業的更迭,促使產業在地域間的轉移。產業地產作為企業發展的核心載體,充當著匯聚資源、產業服務、平臺服務等多方面的角色,在新時期又會面臨著那些發展的機遇呢?

            一、產業轉移仍在繼續,產業結構快速變化

            隨著新一輪的產業更迭,全國產業結構呈現出了多樣的變化。北上廣深作為一線城市,隨著用工、土地、生活等關鍵性成本快速上升,與此同時“前店后廠”的區域發展模式開始隨著物流體系和信息技術的逐漸發展,企業將生產部門逐漸轉移至內地,而部分中小企業由于抗風險能力較差,逐漸將企業總部轉移至其他地區,企業經驗模式也向 “一線城市銷售部門+內地總部基地”的模式發展。

            以深圳為例,根據深圳市政府發布的《深圳市2018年中小企業發展情況的專項工作報告》中顯示,2016-2018年,深圳一共外遷192家企業(官方統計),深圳傳統優勢產業——電子信息產業領域的企業外遷加速,其中50%以上產值過億。僅僅從官方渠道的數據來看,深圳產業轉移趨勢明顯,并且作為對成本最為敏感的實體經濟而言,一線城市過高經營成本直接促使了產業轉移的發生,而對于成本控制相對寬松,高端人才需求旺盛的高新技術企業的產業化進程較慢,直接導致了一線城市產業斷層。另外,由于內地產業園以及政府逐漸加大對于一線城市高新技術企業的招商力度,也在進一步推動了區間的產業轉移,構筑了企業家實現轉移的心理基礎和成本基礎。2019年深圳寫字樓的空置率高達30%,前海地區寫字樓的空置率更是高于這個數值,那么在無法避免的產業轉移情況下,產業地產應該如何借勢發展?

            二、重視前導研究,確定產業和產品定位

            項目的前期產業研究及定位,不能生搬硬套,必須因地制宜,不能創新過度,只玩概念,必須能落地,在項目的產業研策過程中若不能深入了解產業的真正產業發展歷程、結構與趨勢,其做出的產業定位的適應性土壤不夠、產業生態化不足、信息化不全面、產業關聯性弱、后期執行落地性差。例如深圳近兩年來,產業地產開始瘋狂興起,其核心的驅動因素為房地產企業轉型產業地產,由于在深圳能夠實現購房的人群基本上都為高凈值人群,因此以常規房地產開發方式來選擇產業地產的發展模式,無外乎是高端寫字樓、酒店服務配套等在內的寫字樓群。大量雷同的寫字樓業態開始在深圳出現,再加上近兩年來中國經濟下行、中美貿易戰等外在因素導致企業步履維艱,造成了深圳樓多人少的局面。因此,面對如火如荼的產業地產競爭中,如果從前期研究定位上找準方向就成為了產業地產的核心要素之一。

            了解產業轉移趨勢,關注行業變化驅動因素,確定核心產品定位。就區域而言,產業地產商需要提前對于整個區域的產業結構、產業轉移情況、宏觀經濟環境、區域政策、本地產業特征、區域內其他產業園的主要定位等內容進行摸底和研究,時刻關注外部環境、產業政策和內生產業結構的變化,再結合自身特色進行產業的核心定位,包括在產品形態、產品類型、產品客戶群體、產品開發順序、產業租售比例、政府關系等多方面的確定。

            以深圳天安云谷為例,以周邊企業訴求以及區域發展訴求為核心,一抓重點企業(以華為為重點,便于后期招商與宣傳),二推政府服務(政府工作點、地鐵交通、重點企業服務等),三瞄周邊企業訴求(大部分企業均為周邊工廠企業,需要辦公場所,提升形象),四強企業運營服務(便于強化后期租賃比例),五重視商業配套建設(周邊有大量樓盤卻無商業綜合體,且華為員工消費能力強)等等因素促成了天安云谷現在的成功。

            三、產業地產的發展機遇

            產業園產業地產發展機遇:重視產業鏈打造和企業運營服務,專業化園區或成下一個產業地產的核心關注點。那么對于產業地產而言,目前所面臨的外部環境勢必會引發新的一輪的產業轉移,但共享辦公、遠程辦公等模式進一步減少了對于辦公區間的需求,并且由于疫情對于經濟的影響,因此產業地產必須從產品設計層面向產業鏈生態鏈上做文章,重視企業的運營服務,切實幫助到企業發展。

            另外,越來越多的地產企業開始轉型成為產業地產商,無特色的綜合性園區已經很難在激烈的市場競爭中吸引到優質的企業,另一方面相比于政府的專業化園區而言,政府補貼+租金減免的核心優勢立馬凸顯,產業地產商想要在專業化園區中實現興起,就必須加強園區運營的服務特色以及優勢,著力探索金融創投、資產證券化等多種模式幫助企業成長,從而在競爭激烈的企業招商中實現勝出。

            工業園產業地產:加強產品形態設計,強化特色服務,便利政務服務,瞄準產業鏈塑造。對于中小型制造業來說,區域間的成本差異仍然是推動企業選擇轉移目的地的核心因素之一,在租賃物業價格已經無法下降的同時,如何發揮產業集群優勢,結合產業特色,設計產品形態和配套設施幫助企業減少成本支出是關鍵因素,例如對于高耗能的產業統一設置節能配套設施,對于同一類產業的污染進行集中式的處理都會幫助企業實現減少成本支出。另外,企業服務是在產業轉移后企業最為關心的要素,一般而言,這類企業都是從高效透明的一線城市產業園轉移,加強園區政務服務對接,有利于后期的招商工作;最后就是一定要注重產業鏈的塑造,加強對于產業鏈上企業的聚集和招商,這樣才能塑造核心優勢產業鏈。


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