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            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?

            小編 2020-03-15 18:39:10

            什么是104區塊?

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖1)

                   根據上海工業園區轉型升級十三五規劃,到2020年,上海的工業用地總量要控制在550平方公里??梢?,上海的工業用地總量還是比較大的,同時,眾所周知,上海的工業用地已接近“天花板”。所以,彌散式、粗放式的發展肯定是不行的,必須將產業、土地規劃統籌,集約化、精細化發展。

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖2)

                   104區塊,就是外高橋、金橋、張江這樣國家級的工業園區,這種地塊基本上是總量不變,調整結構(這塊是寶貝,外遷的很少?。?/p>

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖3)

                   在2009年,上海開展了“兩規合一”工作,開始工業區塊的布局梳理。

            “兩規合一”又是什么?

                    是城市總體規劃和土地利用規劃合并銜接;當時,上海規劃在國家公告園區涵蓋的49個區塊基礎上,集合老工業基地和新增重點工業基地,以及實際存在的城鎮工業地塊進行整合。

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖4)

                  這次規劃共形成了工業區塊104個,當時的總面積大約764平方公里,占全市建設用地總規模的25%左右。這就是后來人們常說的“104區塊”。

            什么是195區域?

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖5)

                   “195區域”指規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地,因實際面積約195平方公里而得名?!?95區域”雖然在城市基建區內,但因為產業結構差異的原因,會出現較大幅度的調整,這也就意味著不少企業將面臨外遷。

            195地塊,是在城市基建區內,符合規劃,但是產業結構發生了很大的差異,這個調整幅度會比較大。(很多企業需要外遷;)

            什么是198區域

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖6)

                   “198區域”就是規劃產業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地,面積大約為198平方公里,同樣因面積數而得名。

            198地塊,這個是在城市基建區之外,我們通俗來講就是原來的很多鄉鎮企業,他是在規劃建設之外的。(很多企業需要外遷。)

            “104、195、198”管理策略

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖7)

                   關于上海的土地資源,一直都是緊張,緊張,緊張,天花板,天花板,天花板,沒有什么增量的空間了。2017年7月,中國上海門戶網站發布了《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》,明確了到2020年,上海建設用地增量只有40平方公里,并且規定了用途。

                 《規劃》明確,到“十三五”末期(也就是2020年),全市建設用地總規模不突破3185平方公里,也就是說,增量空間只有40平方公里。

                   其中工業用地占比要從目前的27%左右降到17%,也就是550平方公里。同時優化住房供應結構,增加中小套型商品住房供應,建立完善購租并舉的住房體系;耕地保有量不低于282萬畝,永久基本農田不低于249萬畝。

                   低效建設用地減量繼續推進,在“十三五”期間,要實現低效建設用地減量50平方公里,其中包括工業用地40平方公里。

                  《規劃》也提到了優化“104”工業區塊、“195”區域和“198”區域工業發展空間轉型升級路徑和差別化管理策略。

            “104”工業區塊

                  “104”工業區塊,以空間優化、結構調整、績效提高和能級提升為主,著力構建戰略性新興產業引領、先進制造業支撐、生產性服務業協同的新型工業體系,鞏固提升工業園區產業集聚優勢,增強城市綜合功能。

            “195”區域

                  “195”區域,推進存量工業用地整體轉型,轉型方向以研發用地、住宅用地、公共服務用地和公共綠地為主,或開展零星開發試點工作,促進存量工業用地盤活利用。建立和完善低效工業用地認定標準,進行全面調查和分類評價,推進低效用地的再開發利用。

            “198”區域

                  “198”區域,大力推進現狀低效工業用地減量化。到2020年,減量40平方公里,優先考慮二級水源保護區、生態廊道和永久基本農田內的工業用地;通過土地節約集約利用評價,對“三高一低”(高耗能、高污染、高危險、低效益)工業用地進行減量,減量化后的土地根據水土質量情況作為生態用地或耕地。

            房產科普| 什么是上海104區塊、195區域和198區域?(圖8)


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